Más facilidades para que el arrendador recupere la casa

ECOLEY

El arrendador podrá recuperar la vivienda por necesidades personales o familiares en cualquier momento, sin necesidad de que esta opción esté incluida en el contrato y sin que hayan transcurrido los primeros cinco años del mismo.

Así, se regula en el anteproyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que actualmente prepara el Gobierno que simplifica el embargo e incluye la obligatoriedad de registrar todos los contratos para aumentar la seguridad de los contratantes y de terceras personas.

El arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación. En este supuesto se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar a la firma del contrato una indemnización para el caso de desistimiento, no siendo exigible en caso contrario.

Con respecto a la duración del contrato de arrendamiento, éste será libremente pactada por las partes. Se reduce la prórroga obligatoria hasta una duración de tres años, transcurridos los cuales, el contrato se prorroga de año en año si no hay voluntad expresa de las partes de no renovarlo.

Desahucios más rápidos

Para agilizar judicialmente los procedimientos de desahucio en los casos de incumplimiento del pago de la renta se modifican diversos artículos (220.2, 440.3 y 4, 549.3 y 703.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con lo que se pretende aplicar al desahucio la técnica vigente para garantizar las compraventas con precio aplazado con condición resolutoria inscrita. Así se prevé agilizar el desahucio en caso de impago.

Los procedimientos de desahucio se han agilizado como consecuencia de las reformas introducidas en 2009, por la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, así como en 2011 por la Ley de medidas de agilización procesal, tal y como el Gobierno anuncia en el Preámbulo que es necesario profundizar en su agilización como motor para el desarrollo del mercado arrendaticio.

Con ello se refuerza la posición de los arrendadores, especialmente de los llamados a profesionalizar el mercado arrendaticio urbano, en caso de incumplimiento por parte de los arrendatarios.

Además, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, previéndose ya que el primer requerimiento del secretario judicial convoque a una vista para el caso de oposición del demandado y también para la práctica del lanzamiento en los supuestos de que no se hubiera presentado esa oposición, frente al sistema actual, que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a ello, se prevé que la finalización de este proceso sea, no mediante decreto del secretario judicial, sino por auto judicial, lo que permite condena en costas y la inclusión de rentas impagadas.

En los casos en los que sí haya de producirse el lanzamiento, para evitar demoras como consecuencia de la insuficiencia de recursos humanos de la propia Administración, se prevé que en lugar de tener que asistir dos miembros de la comisión judicial, baste con la presencia de sólo uno de ellos como gestor.

El Registro salva al inquilino

Un comprador que adquiera una vivienda (siempre que cumpla los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, que sea un adquirente de buena fe) estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho.

Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta los cinco años que hoy exige la Ley.