"El catt con la FUERZA DE LA RAZÓN"
Las sentencias de 2013 para mantener a raya a los vecinos 'coñazos'
ECOLEY
La redacción de Iuris&Lex, la revista jurídica digital de elEconomista, ha seleccionado la sentencias que se han emitido por los tribunales en 2013 y que pueden servir para poner en su sitio a este auténtico empacho de vecinos.
Todo el mundo tiene vecinos coñazos. Unos porque son insolidarios y buscan su provecho a costa de los demás. Otros porque tienen más cara que espalda. Los hay que solo quieren figurar. Otro grupo, porque se aburre, simplemente. Aunque no se puede olvidar a los que son felices dando el coñazo a cuantos tienen en su contigüidad.
1) Acuerdo sobre acciones judiciales contra un vecino sin que conste en el orden del día
El acuerdo para iniciar acciones judiciales contra un propietario, no precisa su inclusión en el orden del día en una comunidad de propietarios (TS, 15-03-2013).
Los términos del orden del día son claros, como claro es el acuerdo de iniciar acciones judiciales, como expresión del derecho de la comunidad de propietarios a instar la tutela judicial para la defensa de sus derechos e intereses, al carecer de facultades de autotutela en relación a las mismas.
Como expresión del derecho a instar de los Jueces y Tribunales la tutela de sus derechos, el acuerdo de la junta de propietarios es plenamente ajustado a la Ley y a los Estatutos, con independencia de que no se hubiera introducido en el orden del día.
El hecho de que se acuerde iniciar acciones judiciales nada dice sobre la legalidad de las obras. El acuerdo a que se refiere el motivo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios y no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros.
Del informe que se somete a la consideración de la Junta del que la Comunidad de propietarios deduce la ilegalidad parcial o total de las obras del que resulta el acuerdo de ejercitar acciones judiciales.
2) El presidente pleitea en nombre de la comunidad si se le ha autorizado previamente
Se precisa un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta (AP de Madrid, 11-01-2013).
Se precisa un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta No se desconoce que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad pero la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es a la Junta de Propietarios a la que corresponde conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad.
En este caso no existió un acuerdo autorizando expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar las acciones judiciales contra el apelante demandado, por lo que ha de apreciarse la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.
3) Para impugnar acuerdos hay que estar el corriente de pago
Para impugnar los acuerdos es necesario que el impugnante se halle al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad (AP de Madrid, 26 -02- 2013).
En caso contrario se exige que se haya procedido previamente a la impugnación a la consignación judicial de las mismas, requisito de procedibilidad a cumplir cuando se ejercita la acción de impugnación y que la demandante no había atendido, pues desde el año 2002 adeudaba una importante cantidad a la mancomunidad de propietarios demandada.
Como excepción, se excluye el requisito de procedibilidad cuando se impugnen los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, pero tal no era el caso, no pudiéndose aceptar que una supuesta alteración de elementos comunes equivalga al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. La sentencia recurrida ha apreciado acertadamente la falta de legitimación de la comunidad de Propietarios demandante para impugnar los acuerdos de la Mancomunidad de Propietarios demandada.
4) Obligatoriedad de que quien impugna la junta sea propietario
Para Impugnar acuerdos es preciso que el impugnante sea propietario (AP de Madrid, 22-03-2013).
Dos son los requisitos que han de concurrir, para que quien pretenda impugnar un acuerdo comunitario goce de legitimación; el primero que sea propietario (de lo contrario, no pertenecería a la comunidad y, por tanto, no habría sido convocado a la junta) y el segundo que hubiera votado en contra (esto es, hubiera salvado su voto), que no hubiera asistido a la junta (esto es, que hubiera estado ausente de la misma) o que hubiera sido privado indebidamente de su derecho a votar.
En este caso, es evidente que no concurre el segundo de los presupuestos, pues la entidad demandante no tenía derecho al voto por no estar al corriente de las cuotas, pero se da la circunstancia de que tampoco es propietaria del local por el que compareció a la junta.
La asistencia a ésta por la mencionada dependencia privativa se produce por la conducta obstinada de la comunidad demandada de no querer reconocer que la entidad impugnante ha dejado de ser propietaria del referido local, por cuanto ésta ha vendido el mismo.
Poco importa que la transmisión haya tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, ya que no es necesaria la inscripción para que la compraventa produzca efectos. Esto es, desde el momento en que la Comunidad de Propietarios tuvo conocimiento de la enajenación de la finca no debió volver a considerar como comunero a la entidad impugnante.
5) Consigna en el juzgado de las deudas para impugnar acuerdos sobre cambios en las cuotas
En la excepción del artículo 18.2 LPH no se incluye la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad (TS, 22-10-2013).
Cuando el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad si se procede previamente a su consignación judicial para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, se incluyen en el ámbito de la excepción no sólo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.
No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo o el especialmente establecido en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia.
6) Falta de citación con la suficiente antelación a la junta extraordinaria
Falta de citación con la suficiente antelación para asistir a la junta extraordinaria sin asuntos de urgencia que lo justificasen (AP de Navarra, 29-04-2013).
Ha quedado acreditado que la demandante no fue citada a la junta con suficiente antelación, no porque resultase de aplicación el plazo de antelación de seis días, que no lo era como afirma el juez al ser extraordinaria la Junta, sino porque dados los asuntos a tratar, que no sólo era la designación de presidente, debió hacerse no sólo con más plazo, sino incluso con entrega o permitiendo el examen de cuanta documentación afectase a los acuerdos relativos a los dos tipos de obras que se proponía que la comunidad debía afrontar, y ello no consta que haya tenido lugar.
Esta recibió la citación para convocatoria la víspera de la celebración de la Junta, siendo notoriamente insuficiente, pues ninguna urgencia para acortar plazos que permitiesen una debida información existían, dado que se disponía de dos ofertas para realizar las obras, que conocidas por el convocante debían ser trasladadas a los otros copropietarios con antelación suficiente para conocer las obras que se iban a realizar.
Además en esta junta participó quien no tenía la condición de propietario, por lo que su presencia en la junta era improcedente y por ende su participación en la junta determina la nulidad de la misma por afectarse al derecho de participación y formación de las mayorías.
7) Nulidad del acuerdo que impide a los dueños del garaje exigir que no se aparque en la puerta
Nulidad del acuerdo de la junta de propietarios, que negaba a los propietarios de locales destinados a garaje el derecho a exigir que no se aparque frente a ellos. (TS, 27-11-2013).
El garaje es un local en el que se guardan automóviles y que, por su propia naturaleza, éstos pueden entrar y salir; de lo contrario no sería garaje, sino otra cosa, por ejemplo, trastero, lo que prevén los estatutos. Si éstos también prevén el uso como garaje, debe serlo conforme a su concepto y naturaleza.
El acuerdo que ha sido mantenido por la sentencia recurrida, quebranta directamente lo dispuesto en los estatutos que contemplan el uso del garaje de los locales, y va contra lo ordenado en el artículo 394 del Código Civil por cuanto el propietario del local destinado tiene el derecho a disponer del mismo -garaje en este caso- conforme a su destino, sin que ello suponga perjudicar el interés de los demás ni impedirles utilizar las cosas comunes, ya que los propios estatutos contemplan la existencia de los mismos que, conforme al artículo 396, tienen salida propia a un elemento común, que es precisamente la pretensión de la demandante.
El acuerdo de la Comunidad va, pues, contra los estatutos, contra lo dispuesto en el Código civil y contra lo que dispone el último párrafo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo cual implica la nulidad del mismo.
8) Validez del acuerdo que prohíbe cerramientos de fachada, aunque ya había algunos realizados
Obras de cerramiento que suponen alteración de elementos comunes, sin el consentimiento de la junta de propietarios. Existencia en la misma comunidad de otras obras y reformas que han alterado elementos comunes. Abuso de derecho (TS, 31-10-2013).
En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad.
De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición.
La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª.
Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- ni carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno.
9) Daños por mala impermeabilización de la cubierta del edificio, paga la comunidad
Daños derivados de humedades por la mala impermeabilización de la cubierta del edificio: elemento común. Los daños deben ser reparados por la comunidad (TS, 23-04-2013).
La sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades.
Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios.
Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia, debiendo asumir el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra.
10) Responsabilidad del arrendador de un local por filtraciones de agua
Responsabilidad en que puede incurrir el arrendador de un local de negocio respecto de los daños causados por filtraciones procedentes de dicho local en el muro colindante del local próximo (AP de Madrid, 31-01-2013).
Obligación de respetar con la diligencia debida las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, y de responder frente al resto de los titulares de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Se trata de una obligación general que se impone única y exclusivamente al propietario. Pretender extraer de la reforma un cambio sustancial del régimen normativo anterior, supone desconocer el contenido y el alcance de la misma.
Eliminar de la norma la referencia al ocupante de la vivienda o local supone adaptarla a su contenido teniendo en cuenta que el artículo se refiere a las obligaciones de cada propietario y no de terceros que pudieran ocupar el piso a quienes no alcanza la responsabilidad por hechos contemplados en la misma, salvo en sus relaciones con el titular, de tal forma que las consecuencias de los actos de los inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los dueños en virtud del carácter real o ?propter rem?, que tienen todas las obligaciones del artículo 9 de la Ley, y no en el infractor.
Supone, por tanto, que el sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el artículo 9 será siempre el dueño del piso o local, por más que la relación jurídico procesal pueda integrarse con el autor material de las obras, por ser a aquel y no a este a quien corresponde realizar las obras de reposición, si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso.
11) Es obligado abrir y permitir la entrada para realizar las reparaciones de la comunidad
El vecino se encuentra obligado a consentir en su local el mantenimiento y las reparaciones que exija el servicio del inmueble, permitiendo su entrada (AP de Pontevedra, 15-03-2013).
El reconocimiento de una modalidad de adquisición de servidumbre por causa de presunción fundada en un signo aparente revelador de la voluntad del transmitente, a fines de generar lo que se denomina servidumbre por destino del padre de familia, requiere no solamente que tenga lugar la separación del dominio de dos fincas que pertenecían a un mismo propietario, sino que también que al tiempo de dicha separación exista ya el signo aparente de servidumbre a favor de una de las fincas y a cargo de la otra.
En este caso se está ante una servidumbre constituida por signo aparente (art. 541 CC), siendo el título del que nace la servidumbre, la voluntad de su creador y el acto de separación, por medio del cual las fincas dejan de estar en manos del mismo propietario. Este signo aparente, no es otro que la propia instalación sobre una parte del inmueble y el evidente servicio que presta de forma permanente en el edificio, el cual se creó con la edificación y el titulo constitutivo de propiedad horizontal, manteniéndose y consistiéndose por el demandado, tanto en el aspecto activo como pasivo sin oponerse a la misma.
En este caso, concurren las posiciones de inicial promotor y actual propietario del local que mantiene la carga, se reservó la propiedad del local situado en la planta baja del edifico en régimen de propiedad horizontal cuando ya se hallaban instaladas en el mismo las conducciones comunes del servicio de agua.
12) Es nulo el acuerdo que obliga a pagar obras o servicios a quienes están exentos
Nulidad del acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad (TS, 06-05-2013).
La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios.
El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble.
En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado.
13) Consentimiento unánime para inciar obras en elementos los comunes
La ejecución de obras en elementos comunes requieren del consentimiento unánime de la comunidad (TS, 25-06-2013).
Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. En el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Por otro lado, la LPH (artículos 7.1 y 12 LPH) establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, sin que quepa duda de que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza.
La jurisprudencia de la Sala Civil ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad. No se discute en el caso examinado que las obras realizadas han afectado a la fachada del edificio ni que no se ha contado con la unanimidad de los propietarios para su válida realización, por lo que el recurso de casación debe estimarse.
Finalmente, la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.
Estos argumentos conducen a la estimación del recurso de casación y a la estimación en parte de la demanda formulada, puesto que se debe declarar la validez del cambio de uso llevado a cabo por la parte demandada y la ilegalidad de las obras realizadas que afectan a elementos comunes del edificio.
14) Los requerimientos realizados por la comunidad muestran la falta de consentimiento tácito
Obras en elemento común sin consentimiento unánime de la Comunidad. Doctrina sobre el consentimiento tácito y el abuso de derecho (TS, 06-03-2013).
La AP considera probado que las obras realizadas por el recurrente y por su esposa incidieron en elementos comunes de la comunidad demandante tales como viales, zonas de tránsito y fachada, así como que se ejecutaron sin mediar el expreso consentimiento de aquella.
. Las circunstancias concurrentes impiden atribuir a la conducta desplegada por la comunidad durante los años que precedieron a la presentación de la demanda el valor de una aprobación tácita de las obras toda vez que constan acreditados varios requerimientos expresos efectuados en distintas juntas de propietarios celebradas al menos desde el año 1997, instando a los demandados a que cesaran la ocupación o al menos retribuyeran a la comunidad por el uso privativo.
El contenido de tales requerimientos es inconciliable con una voluntad inequívoca y contundente de renunciar a sus derechos sobre los elementos comunes afectados, y por tanto excluye una aceptación tácita y unánime de las obras y de la ocupación consiguiente por parte de los demás comuneros.
La circunstancia de que se llegara a plantear y reclamar una compensación económica por dicho uso no puede tener otra significación que la de hacer patente la intención de la comunidad de ejercer sus derechos en cualquiera de las formas permitidas sobre los elementos de su propiedad.
15) Convalidación de un acuerdo mayoritario sin unanimidad, con el paso del tiempo
Existió acuerdo que autorizaba al cerramiento de las terrazas. No habiéndose impugnado en tiempo y forma quedó convalidado (TS, 27-02-2013).
Los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, la acción ejercitada por la Comunidad demandante había caducado por el transcurso de treinta días computados (para la comunidad) desde la adopción del acuerdo en que se autorizaba el cerramiento con cristales y aluminio.
La demandante ha actuado contra sus propios actos, y en contra de la buena fe que debe presidir las relaciones jurídicas, pues generó una razonable confianza en los comuneros para que pudieran cerrar las terrazas, y luego para reforzar dicho acuerdo, rechazó la posibilidad de ejercer acciones judiciales contra los titulares de las mismas, para cuatro años después acordar que se presentaría la demanda que se analiza, actuando incoherentemente y en abierta contradicción con su planteamiento inicial, lo que no puede perjudicar a quien ya había cerrado su terraza, pues tan arbitrario cambio de opinión solo puede afectar a las modificaciones futuras, pero no a las consolidadas.
16) Nulidad de un acuerdo que permite elevar una chimenea de aluminio por el forjado del patio
Nulidad de acuerdo de la instalación de una chimenea desde un local hasta la azotea, por el patio de luces, hasta la planta quinta, atravesando el forjado del patio y pasando entre dos ventanas de la actora (TS, 09-05-2013).
La alteración de la configuración es sustancial, pues atraviesa el forjado del patio, y eleva una chimenea de aluminio, a lo largo de cinco plantas, que reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora.
El acuerdo cuya nulidad se pretende y a la que accede la Sala, en cuanto afectaba a elementos comunes sólo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que ésa no se alcanza, unido ello a que a la demandante se le produce un manifiesto perjuicio de carácter objetivo, con la instalación de una chimenea que no consta prevista en el Título constitutivo ni en los estatutos.
Como hemos dicho la cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal, es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.
17) Se precisa unanimidad para legalizar un sistema de pagos distinto al de los estatutos
De forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber un acuerdo explícito de modificación en tal sentido (TS, 07-03-2013).
En este caso se ha venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto. El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.
En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo. La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que no se ha probado que hubiera un acuerdo específico que modificase lo prevenido en los estatutos y exonerara a las lonjas de contribuir al pago de determinados gastos del inmueble, sino que los gastos venían abonándose de manera distinta mediante un ?sistema establecido de hecho y respetado durante largos años?, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo.
18) Caducidad de la acción para impugnar los acuerdos de la junta en Cataluña
Acuerdos de la junta de propietarios. Impugnación. Caducidad de la acción (TSJ de Cataluña, 31-01-2013).
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo. Por ello, la notificación debe abarcar a todos los comuneros, tanto los presentes, como los ausentes.
La notificación debe realizarse tanto a los propietarios presentes como a los ausentes y el ?dies a quo? empieza a contar desde la fecha en que se notifique el acuerdo. Por ello el legislador catalán, cuando ha regulado el régimen jurídico de la propiedad horizontal ha optado por un sistema más garantista, y ello -en el particular que aquí nos ocupa-, en aras a la seguridad jurídica del futuro impugnante del acuerdo, pues éste, a la vista del contenido del artículo 553-31.3 del Código Civil Catalán, está en la confianza de que podrá impugnarlo, haya estado presente o no en la junta, en el plazo de dos meses desde la fecha de la notificación.
Como quiera que así lo hizo la demandante, toda vez que presentó su demanda antes de haber transcurrido el plazo de dos meses desde que le fueron notificados los acuerdos cuya impugnación pretende, es por lo que, en contra de lo argumentado por la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida, debe declararse la improcedencia de la excepción de caducidad de la acción acogida por dicha resolución.
19) Prescripción para que se puedan cobrar las cuotas impagadas a la comunidad
Acción para el cobro de cuotas impagadas. Plazo de prescripción del artículo 1966.3 del Código Civil (AP de Albacete, 31-01-2013).
La acción para el cobro de las cuotas impagadas por gastos de una comunidad de propietarios tiene el plazo de prescripción previsto en el artículo 1966.3 del Código Civil para las acciones para la reclamación de pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves, ya que la obligación de contribuir a los gastos comunes tiene una clara naturaleza periódica y debe satisfacerse por plazos bien anuales bien más cortos, existiendo la obligación de que la Junta de propietarios de una comunidad reúna, como mínimo, anualmente precisamente para fijar esos gastos que deberán ser abonados por los propietarios.
Existiendo una clara conveniencia de un plazo corto de prescripción derivado del peligro de transmitir un deber de pago con un plazo de prescripción de quince años pudiendo darse reclamaciones acumulativas de cuotas devengadas durante un periodo de quince años lo que debe estimarse desproporcionado y no acorde con la naturaleza periódica de la obligación y la necesaria agilidad práctica y legal en el funcionamiento de las comunidades en las que se aprueban presupuestos anuales y cuotas normalmente mensuales y en las que se suelen controlar los impagos con las consiguientes reclamaciones a través de los instrumentos procesales especialmente ágiles para evitar la morosidad.
20) Responsabilidad solidaria sobre las deudas con la comunidad de antiguo y del nuevo propietario
Responsabilidad del propietario actual y del propietario anterior por las deudas a la comunidad: falta de inscripción de la nueva titularidad y sus efectos. Variación de la suma liquidada y la reclamada, por pagos posteriores (AP de Valencia, 28-03-2013).
La sentencia recurrida desestima la demanda. El tribunal de apelación la revoca y condena a los dos demandados:
1.- La obligación del propietario de contribuir a gastos comunes y al fondo de reserva afecta tanto al titular actual como al que lo fue cuando la deuda se generó, con responsabilidad solidaria, con independencia de si el cambio de titularidad ha tenido o no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad.
2.- Los herederos del anterior propietario se personaron en la junta de propietarios e hicieron propuesta de pago por lo que han reconocido su legitimación fuera del proceso.
3.- La existencia de un acuerdo de aplazamiento de pago con el anterior propietario no extiende sus efectos al nuevo adquirente.
4.- Que se hayan producido pagos posteriores a la certificación y antes de presentarse la demanda, no impide que en esta se hagan constar tales pagos sin necesidad de que la Comunidad tenga que adoptar un nuevo acuerdo liquidatorio.
5.- El cauce del juicio monitorio y su posterior trasformación en verbal no es el adecuado para manifestar disconformidad con la liquidación aprobada por la Junta de Propietarios; para ello la parte debe impugnar la correspondiente liquidación, pero si no lo hace y la misma adquiere firmeza, la parte demandada ya no puede impugnar las partidas.
21) Obligación de instalar una silla-grúa de discapacitado para la piscina comunitaria
Nulidad del acuerdo que se opone a autorizar una silla-grúa de discapacitado en la piscina comunitaria (TS, 10-10-2013).
La ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad. Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal.
En el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
Por otro lado, la LPH (artículos 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal) establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, sin que quepa duda de que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza.
La jurisprudencia de esta Sala ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requiere del consentimiento unánime de la comunidad. No se discute en el caso examinado que las obras realizadas han afectado a la fachada del edificio ni que no se ha contado con la unanimidad de los propietarios para su válida realización, por lo que el recurso de casación debe estimarse.
Finalmente, la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.
Estos argumentos conducen a la estimación del recurso de casación y a la estimación en parte de la demanda formulada, puesto que se debe declarar la validez del cambio de uso llevado a cabo por la parte demandada y la ilegalidad de las obras realizadas que afectan a elementos comunes del edificio.
22) La decisión sobre obras para suprimir barreras arquitectónicas debe hacerse en junta
La decisión sobre la forma concreta de supresión de las barreras arquitectónicas que como obligación de hacer ha dispuesto la sentencia habrá de adoptarse en una junta de propietarios convocada al respecto (TSJ de Cataluña, 06-05-2013).
Los criterios de razonabilidad y proporcionalidad que deben ser ponderados para la instalación del ascensor, en este caso concreto, no han quedado definidos en la fase declarativa y aun cuando resulte viable, como posibilidad, en general, solicitar y concederse la instalación de un ascensor como medio para la supresión de las barreras arquitectónicas que posibiliten a los legitimados vía artículo 553. 25. 6 Código Civil de Cataluña un disfrute digno, eficaz y adecuado de su vivienda, existe una orfandad probatoria, en la litis, para resolver afirmativamente la instalación del ascensor, en el bien entendido que la condena de hacer realizada a la Comunidad podrá resultar afectada por unos límites temporales que alcanzan a la cosa juzgada.
Dichos límites pueden quedar modificados por el transcurso del tiempo y que en otro proceso si se introducen hechos nuevos. La decisión sobre la forma concreta de supresión de las barreras arquitectónicas que como obligación de hacer ha dispuesto la sentencia habrá de adoptarse en una Junta de Propietarios convocada al respecto debiendo ser el Juez funcionalmente competente para la ejecución quien valore si se ha dado efectivo cumplimiento al título ejecutivo (sentencia firme), teniendo presente los parámetros indicados de proporcionalidad y razonabilidad.
23) Posibilidad de que reserven su voto los propietarios disidentes con lo aprobado en junta
Impugnación de acuerdos comunitarios. Legitimación de los propietarios disidentes: interpretación del artículo 18.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH). El Tribunal Supremo fija doctrina jurisprudencial sobre la expresión "salvar el voto" (TS, 10-05-2013).
El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
La sentencia de 16 de diciembre de 2008, declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 de la LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo.
El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.
No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas.
La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo.
Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.
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